Le marché de l’immobilier à Lyon : prix et évolutions à prévoir en 2026

Avec des prix de vente pouvant atteindre les 6 500 € le m² dans les quartiers les plus prisés de la ville, Lyon est une métropole où l’achat immobilier n’est pas accessible à tous. Les villes périphériques en tirent leur épingle du jeu, avec des prix au m² beaucoup plus attractifs et des prestations urbaines de plus en plus développées.

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Immobilier à LYON : une reprise progressive après deux années de correction

Après une période de correction des prix entre 2023 et 2024 (de l’ordre de -8 % cumulés), le marché immobilier lyonnais est entré dans une phase de stabilisation puis de reprise depuis fin 2025. Au 1er mai 2026, le prix médian au m² à Lyon s’établit autour de 4 500 à 4 600 €/m² tous biens confondus, en hausse d’environ + 4,3 % sur un an. Les appartements se négocient en moyenne à 4 512 €/m² et les maisons à 5 929 €/m², selon les données notariales DVF (Demandes de Valeurs Foncières). Fort de ses 9 arrondissements et de ses 522 250 habitants, Lyon reste l’une des plus grandes métropoles de France. Sur 10 ans, le prix au m² a progressé d’environ + 42 %, avec une dynamique portée par l’attractivité économique, démographique et étudiante de la ville.

Des quartiers historiques difficilement accessibles

Les quartiers historiques de Lyon restent les plus prisés. Au 1er mai 2026, le 1er arrondissement affiche un prix moyen autour de 4 400 à 5 350 €/m² selon les rues, avec des pointes à plus de 5 800 €/m² sur les Quais de la Pêcherie. Le 2e arrondissement (Bellecour, Carnot, place des Jacobins) reste l’un des emplacements les plus recherchés, avec des prix pouvant dépasser 6 500 €/m² dans les rues les plus prisées. Le 6e arrondissement (Foch, Brotteaux) se positionne dans une fourchette comparable, autour de 5 800 à 6 500 €/m². Le 3e arrondissement (Part-Dieu) et le 4e arrondissement (Croix-Rousse) attirent des budgets confortables, avec des moyennes situées entre 4 800 et 6 000 €/m².

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Un marché immobilier tendu et des exigences nouvelles

Le nombre de biens à vendre à Lyon reste inférieur à la demande, ce qui maintient un marché tendu. Après la phase de correction de 2023-2024, les prix sont repartis à la hausse depuis fin 2025 (+ 4,3 % sur un an au 1er mai 2026), portés par la détente progressive des taux de crédit (autour de 3,2-3,5 % sur 20 ans en mai 2026) et par la solidité de la demande locale. Les acheteurs restent toutefois plus exigeants qu’avant : présence d’un extérieur (balcon, terrasse), performance énergétique (DPE), espace de travail dédié et qualité du quartier figurent désormais parmi les critères prioritaires.

À SAVOIR

Depuis le 1er novembre 2021, Lyon et Villeurbanne appliquent l’encadrement des loyers prévu par la loi ELAN. Un loyer de référence est fixé chaque année par arrêté préfectoral, modulé selon le nombre de pièces, l’année de construction et le caractère meublé ou non du logement. Le loyer pratiqué ne peut dépasser ce loyer de référence majoré de 20 %. Au 1er mai 2026, le loyer médian s’établit autour de 19 €/m² à Lyon.

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DES QUARTIERS OÙ TOUT EST ENCORE POSSIBLE

Au cœur de cette course folle où les prix de l’immobilier semblent ne plus s’arrêter, il reste encore des secteurs accessibles à Lyon pour les acheteurs moins fortunés. C’est le cas du 8e et du 9e arrondissement qui affichent les prix au m² les plus abordables de la ville en 2026.

Au 1er mai 2026 :

• Le 8e arrondissement affiche un prix moyen autour de 4 040 à 4 130 €/m² pour les appartements et 5 450 €/m² pour les maisons. Quartiers porteurs : Monplaisir (autour de 5 000 €/m²), La Plaine (autour de 3 240 €/m²), Mermoz et Grand Trou.
• Le 9e arrondissement se situe entre 3 720 et 3 870 €/m² pour les appartements et 4 970 à 5 760 €/m² pour les maisons. Le secteur est en mutation, avec des quartiers comme Vaise, Gorge-de-Loup et La Duchère qui bénéficient des opérations urbaines en cours et d’une desserte renforcée (métro D, T-Express).

Le développement urbain de ces deux arrondissements, extension du tramway T6, aménagement de nouveaux quartiers résidentiels, encourage les primo-accédants comme les investisseurs locatifs à s’y installer. À titre indicatif, on trouve aujourd’hui des T3 anciens autour de 3 200 à 3 800 €/m² dans certains secteurs de La Duchère ou de La Plaine, contre 5 500 €/m² et plus dans le centre-ville.

INVESTIR EN PÉRIPHÉRIE DE LYON

La pression immobilière à Lyon pousse de nombreux acquéreurs à se tourner vers la périphérie. Des communes comme Tassin-la-Demi-Lune, Brignais, Sainte-Foy-lès-Lyon, Caluire-et-Cuire ou Vénissieux attirent chaque année de nouveaux primo-accédants à la recherche d’un cadre de vie plus calme et abordable, sans renoncer à la proximité de la métropole. Le développement du réseau de transports lyonnais (métro, tramway, T-Express, futur RER lyonnais) renforce cette attractivité. À titre d’exemple, Villeurbanne affiche un prix moyen autour de 3 745 €/m² début 2026, Tassin-la-Demi-Lune autour de 4 800 €/m², et Brignais autour de 4 100 €/m², soit des écarts de 15 à 25 % par rapport aux quartiers centraux de Lyon, à 20-30 minutes de transport.