Quels sont les pièges à éviter lors d’un investissement à l’étranger ?

En 2025, investir hors de France séduit pour plusieurs raisons : diversifier ses revenus , sécuriser son cash-flow ou capter la croissance des marchés émergents. Mais la réussite d’un projet international se joue d’abord dans la fiscalité. Conventions bilatérales, obligations déclaratives, structures de détention, IFI, succession : chaque étape comporte des risques évitables, à condition d’être outillé et bien accompagné.

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• Les pièges à éviter lors d’un investissement à l’étranger

1/ Croire que la convention bilatérale « efface » l’impôt

Une convention fiscale bilatérale ne fait pas disparaître l’impôt : elle sert à éviter une double imposition en précisant dans quel pays et selon quelle méthode les revenus seront imposés. Deux mécanismes coexistent :

• L’exemption, le revenu étranger est exonéré en France,
• Ou l’imputation, l’octroi d’un crédit d’impôt équivalent à l’impôt payé à l’étranger, dans la limite de l’impôt français dû sur ce revenu.

Selon le pays, le résultat net peut fortement varier. Lire la convention est donc indispensable avant d’acheter. Deux angles morts reviennent souvent : les prélèvements sociaux français, pas systématiquement couverts par les conventions fiscales et les changements temporaires induits par la renégociation de certains accords bilatéraux. Depuis l’arrêt De Ruyter (CJUE), les contribuables affiliés à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’UE/EEE peuvent, dans certains cas, être exonérés de CSG-CRDS sur leurs revenus du patrimoine, à condition d’en faire la demande expressément.

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2/ Minimiser l’impact du financement et du montage

Qu’il s’agisse d’un prêt en France (avec ses garanties et hypothèques), d’un crédit local réservé aux non-résidents ou d’un financement par fonds propres, le mode de financement influence directement la déductibilité des intérêts en France et le rendement net final. Par exemple, à Bali ou à Lombok, la création d’une société locale (PT PMA) peut être judicieuse pour exploiter un bien, mais elle modifie la nature des revenus perçus (dividendes plutôt que loyers) ainsi que les retenues à la source prévues par la convention fiscale France-Indonésie. Un montage apparemment simple n’est donc pas toujours le plus efficace sur le plan fiscal.

3/ Sous-estimer les obligations déclaratives françaises

En tant que résident fiscal français, vous devez déclarer l’ensemble de vos biens détenus à l’étranger, ainsi que les revenus perçus et les comptes bancaires ou comptes d’actifs numériques ouverts hors de France, via les formulaires n°3916 et 3916-bis. Les sanctions en cas d’omission sont lourdes : 1 500 € par compte non déclaré, voire 10 000 € lorsque le compte est situé dans un pays non coopératif. À noter que depuis 2025, les plateformes de location comme Airbnb ou Booking transmettent automatiquement les données de revenus aux administrations fiscales européennes, ce qui réduit fortement la marge d’erreur tolérée dans les déclarations.

4/ Surestimer le rôle d’une société dans la fiscalité internationale

Créer une structure à l’étranger (société de gestion, holding, ou véhicule d’investissement) peut faciliter l’exploitation d’un bien ou l’association entre partenaires. En revanche, cela n’efface pas les obligations fiscales françaises : les biens détenus via une société restent pris en compte pour l’IFI et les flux (dividendes, loyers, plus-values) restent soumis à déclaration. L’administration fiscale française applique désormais des règles de transparence sur les structures interposées, d’où l’importance d’un montage clair, documenté et conforme aux conventions internationales.

5/ Transposer la fiscalité française aux revenus locatifs étrangers

Chaque pays applique ses propres règles fiscales : taux d’imposition, abattements, charges déductibles ou régimes spécifiques aux non-résidents. Ainsi, un bien loué à Marrakech ou Casablanca est imposé selon le droit marocain, avant application du crédit d’impôt prévu par la convention fiscale France-Maroc. À Dubaï, l’absence d’impôt sur le revenu local ne dispense pas de la déclaration et de l’imposition en France. En Indonésie, que ce soit à Bali (Ubud) ou à Lombok, les revenus locatifs peuvent être soumis à une retenue à la source sur le montant brut, variable selon le statut de détention (personne physique ou société PT PMA). Autrement dit, sans une comptabilité parallèle, locale et française, et des simulations précises de rendement net, les écarts fiscaux et les erreurs d’anticipation sont fréquents.

6/ Négliger la succession internationale

Au moment du décès, la loi applicable à la succession dépend en principe de la résidence habituelle du défunt, selon le Règlement européen n°650/2012, sauf choix explicite de sa loi nationale. En revanche, la fiscalité successorale reste régie par chaque État et les conventions internationales en matière de succession demeurent rares. Ainsi, posséder un bien à Marrakech ou à Ubud peut exposer à une double imposition, faute d’accord bilatéral avec la France. Pour sécuriser la transmission, il est donc indispensable d’anticiper : clause de professio juris, donation ou démembrement adaptés au droit local ou encore assurance-vie internationale. Chaque solution doit être calibrée selon la juridiction concernée pour garantir la conformité et l’efficacité fiscale de la stratégie successorale.

À savoir

La clause de professio juris permet à une personne de désigner à l’avance la loi nationale qu’elle souhaite voir s’appliquer à sa succession, plutôt que la loi du pays où elle réside au moment de son décès.

7/ Ignorer les règles locales de conformité et d’exploitation

Les autorisations de location et les normes de conformité diffèrent sensiblement d’un pays à un autre.

• À Marrakech ou Casablanca, la location courte durée impose un enregistrement en mairie ou en copropriété.
• À Dubaï, une licence d’hébergement délivrée par le Department of Tourism est obligatoire.
• À Bali, Ubud ou Lombok, le permis de construire (PBG, ex-IMB) et les règles locales d’urbanisme encadrent strictement l’exploitation locative.
  

Gérer son bien « à distance » sans respecter ces cadres expose à des amendes, à une suspension d’activité, voire à des litiges. Confier la gestion à une agence locale peut être utile, mais n’exonère jamais la responsabilité du propriétaire : le contrat, la fiscalité et la conformité doivent être vérifiés en amont par des professionnels.

Comment se protéger lors d’un investissement à l’étranger ?

Avant d’investir, commencez par consulter la convention fiscale entre la France et le pays concerné afin d’identifier la méthode qui vous évitera la double imposition et les retenues à la source applicables. Réalisez ensuite une simulation comparée France / pays local, en intégrant plusieurs hypothèses (taux d’occupation, loyers, charges, change) pour mesurer le rendement net réel. Autre étape à considérer : assurez-vous également de disposer d’une cartographie déclarative à jour : impôt sur le revenu, IFI, formulaires n°3916 et 3916-bis et différentes obligations. Attention, le choix du mode de détention (personne physique, société locale, holding) doit être validé selon ses effets sur les dividendes, plus-values et assiette IFI. Sur le plan opérationnel, vérifiez toujours les permis, autorisations de location et contrats de gestion avant toute signature.

Face à la complexité des régimes fiscaux et à la diversité des règles locales, s’entourer d’un expert n’est plus une option mais une condition de réussite pour sécuriser chaque étape, du montage à la déclaration. Chez Selexium, nous accompagnons chaque étape de votre projet : audit fiscal international, structuration du montage et du financement, revue des conventions, check-list déclarative et coordination avec nos partenaires locaux.