Quelle île choisir pour un investissement immobilier en Indonésie : Lombok ou Bali ?
Si les projecteurs restent toujours braqués sur Bali en 2025, Lombok gagne chaque mois un peu plus de terrain. Sur l’île des Dieux, le marché s’est professionnalisé sans perdre en dynamisme, avec des taux d’occupation stables en 2024 dans ses zones phares, et ce, malgré l’augmentation de l’offre. À Lombok, la transformation est en marche : Kuta et Selong Belanak profitent pleinement des infrastructures de Mandalika et de la modernisation de l’aéroport qui attirent une nouvelle génération d’investisseurs séduits par des coûts d’entrée réduits et un fort potentiel de plus-value. Deux îles, deux approches, mais une même logique : diversifier son patrimoine.
Lombok, la nouvelle étoile montante de l’immobilier indonésien
À l’échelle indonésienne, Lombok s’est imposée en 2024 comme l’alternative montante de Bali. L’île a changé d’image, en proposant un positionnement haut de gamme autour de Kuta Lombok et des plages de sable blanc. Le développement des infrastructures, notamment à Mandalika, a amélioré l’accessibilité de l’île et renforcé son attractivité. Les terrains avec vue mer y restent nettement plus abordables qu’à Bali, tandis que la fréquentation touristique progresse, surtout en haute saison.
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Le marché immobilier de l’île
Le marché immobilier de Lombok reste plus accessible que celui de Bali : si les revenus locatifs y sont encore inférieurs, le coût d’acquisition réduit permet d’obtenir un meilleur rendement global sur de nombreux projets. En haute saison (juillet-août), les taux d’occupation atteignent près de 70 %, avec une demande concentrée sur les zones de Kuta et Selong Belanak, où les nouveaux développements se multiplient. Les terrains avec vue sur la mer affichent encore des prix attractifs comparés aux standards régionaux. Le marché reste toutefois en phase de structuration : la vérification juridique des titres, des accès et du permis de construire (PBG, ex-IMB) sont, en effet, non négociables pour sécuriser son investissement.
Bali, le marché phare de l’investissement immobilier en Asie du Sud-Est
Bali reste sans nul doute le premier marché indonésien pour les investisseurs, soutenu par un tourisme international en constante croissance et par la maturité de ses quartiers emblématiques, Canggu, Seminyak, Uluwatu et Ubud. En 2024, Uluwatu s’est imposé comme le nouveau pôle de développement, tandis que Canggu et Seminyak continuent d’enregistrer les meilleurs taux d’occupation du sud de l’île. Ubud, de son côté, a connu une forte expansion dans ses zones périphériques, ce qui a confirmé l’attrait des marchés culturels et naturels auprès des investisseurs.
Le marché immobilier de l’île
Avec des revenus locatifs stables mais des prix d’achat en hausse, les rendements se resserrent à Bali. Les promesses de rentabilité à deux chiffres appartiennent désormais au passé, au profit d’objectifs plus réalistes, centrés sur la qualité du bien et de sa gestion. Même dans un environnement plus encadré, Bali reste la valeur sûre du marché indonésien. L’île offre en effet une liquidité immédiate et une demande internationale constante dans ses zones les plus recherchées.
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Le comparatif pour un investissement immobilier
L’arbitrage entre Bali et Lombok relève moins d’un choix de marché que d’un positionnement stratégique. Si Bali privilégie la stabilité et la liquidité, avec des actifs déjà validés par le marché, Lombok capitalise sur un effet d’entrée précoce, porté par des fonciers abordables et un programme d’aménagement en accélération.
| Caractéristiques | Avantages pour Bali | Avantages pour Lombok |
| Demande locative | Marché mature avec un fort taux d’occupation dans les zones phares (Canggu, Seminyak, Ubud) et un réseau professionnel de gestion éprouvé. | Montée en puissance du tourisme, avec un taux d’occupation pouvant atteindre 70 % en haute saison dans les zones de Kuta et Selong Belanak. |
| Ticket d’entrée | Prix d’acquisition plus élevés, notamment dans les quartiers prisés. | Coût d’accès encore très attractif, terrains vue mer beaucoup plus abordables qu’à Bali. |
| Potentiel de valorisation | Marché déjà valorisé, moins de marge de progression sur les zones centrales. | Prime au développement avec Mandalika, Kuta et Selong Belanak portées par les nouveaux projets d’infrastructure. |
| Rendement/risque | Rendements stables et sécurisés, mais désormais limités par la hausse des prix et une concurrence plus forte. | Rendements potentiels plus élevés grâce à des coûts réduits, mais dépendant fortement de la localisation et de la qualité des biens. |
| Cadre opérationnel | Réseau complet de notaires, avocats, gestionnaires et agences internationales. | Marché en professionnalisation : la vérification juridique (titres, PBG, accès) reste la clé pour sécuriser son investissement. |
En pratique, de nombreux portefeuilles gagnent à combiner les deux approches : un actif générateur de cash-flow sur Bali pour sécuriser le revenu, couplé à une position foncière ou un projet en développement à Lombok pour capter la création de valeur à moyen terme. Cette diversification intra-Indonésie permet d’équilibrer rendement et plus-value tout en mutualisant les risques d’exécution. Autrement dit, la performance d’un investissement en Indonésie repose autant sur la qualité de l’actif que sur la rigueur de son accompagnement. Les marchés de Bali et Lombok exigent une connaissance fine du terrain, des procédures et des cadres réglementaires. Faire appel à des experts sur le terrain garantit la conformité du projet, la maîtrise fiscale et la valorisation à long terme du patrimoine.