Tout savoir pour investir à Bali et Lombok

En 2025, 40 % des Français envisagent d’investir hors de l’Hexagone, motivés par la recherche de rendements plus élevés et par une diversification de leur patrimoine. Ces dernières années, Bali s’impose comme l’une des destinations phares : les rendements locatifs bruts annoncés oscillent généralement entre 7 et 12 %, des niveaux plus élevés que ceux de certaines villes françaises.

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Pourquoi l’Indonésie est une destination privilégiée des investisseurs français ?

Plus qu’un simple décor paradisiaque, l’immobilier indonésien offre aujourd’hui un rapport prix/rendement difficile à retrouver en Europe, en particulier dans les destinations premium de Bali et dans le marché émergent de Lombok. À Bali, une villa familiale se négocie entre 1 500 et 3 500 € le m², quand Paris avoisine les 9 700 €. À Lombok, les prix restent encore plus bas, avec des terrains et villas en front de mer accessibles à partir de 200 000 €.

Autre paramètre à prendre en compte : le tourisme. Bali accueille chaque année des millions de visiteurs venus d’Asie, d’Europe et d’Australie. Les taux d’occupation y dépassent régulièrement 70 % dans les zones prisées comme Canggu, Seminyak ou Ubud. À Lombok, l’essor est plus récent, mais la fréquentation touristique progresse rapidement, portée par la volonté du gouvernement indonésien de diversifier ses pôles d’attractivité.

La fiscalité joue également en faveur des investisseurs. L’accord entre la France et l’Indonésie permet d’éviter la double charge fiscale. Concrètement, les revenus locatifs générés à Bali ou à Lombok sont taxés localement (souvent autour de 10 % à 20 %), puis intégrés en France avec un crédit d’impôt.

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Les avantages d’investir à Bali ou Lombok

Investir à Bali ou à Lombok, ce n’est pas seulement diversifier son patrimoine : c’est aussi bénéficier d’un cadre favorable à long terme. À Bali, la demande touristique internationale assure des revenus locatifs élevés. Les villas avec piscine et les résidences haut de gamme sont souvent plus recherchées par des voyageurs en quête d’expériences authentiques, souvent davantage que par les grandes chaînes hôtelières.

Lombok représente une opportunité différente. Moins saturée que Bali, elle attire aujourd’hui les investisseurs visionnaires qui misent sur la plus-value future. Le développement des infrastructures, la mise en avant des plages encore vierges et la mise en place de règles plus claires en matière de titres fonciers (notamment la possibilité pour les étrangers d’investir via des sociétés locales PT PMA) renforcent son potentiel.

• À lire sur ce sujet : le comparatif entre Lombok et Bali

Quelles sont les réglementations et conditions à respecter pour investir dans l’immobilier en Indonésie ?

La réglementation indonésienne est claire : les étrangers ne peuvent pas détenir un bien en pleine propriété (Hak Milik). En revanche, plusieurs alternatives existent et sont couramment utilisées. Le leasehold, ou Hak Sewa, correspond à un bail de longue durée de 25 à 30 ans, souvent renouvelable. Ce mécanisme permet à un investisseur étranger de disposer pleinement du bien pour l’exploiter, le rénover et le sous-louer.

Le Hak Pakai, ou droit d’usage, est une autre option. Plus restrictif, il s’adresse surtout aux acquisitions à usage résidentiel. Pour des projets d’investissement commercial ou locatif, la création d’une société PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) reste la voie la plus sécurisée. Cette structure permet à un étranger de détenir légalement un bien via un titre HGB (Hak Guna Bangunan) et de l’exploiter dans un cadre professionnel.

Le processus d’achat impose rigueur et transparence. Après la signature d’une lettre d’intention et le versement d’un dépôt en séquestre, une due diligence approfondie est menée : vérification des titres fonciers au Bureau national des terres (BPN), conformité du permis de construire (PBG), contrôle du zonage et analyse de la fiscalité du vendeur. Les actes notariés sont ensuite rédigés par un notaire-PPAT agréé, avant la mise en place des licences nécessaires pour l’exploitation (comme la licence Pondok Wisata pour la location saisonnière).

Quelle est la fiscalité applicable pour un ressortissant français ?

La fiscalité appliquée aux investisseurs étrangers en Indonésie est considérée comme compétitive par rapport aux standards européens. Les revenus locatifs générés à Bali ou Lombok sont soumis à une retenue à la source généralement de 20 % sur le brut, sauf aménagement par convention. Selon les situations (résident fiscal local, structure sociétale), d’autres régimes s’appliquent.

Lors d’une revente, une taxe sur la plus-value immobilière s’applique, mais là encore à un niveau réduit ; elle est fixée à 2,5 % du prix de cession pour les transactions en pleine propriété (Hak Milik ou HGB). En France, le taux d’imposition de la plus-value immobilière atteint 19 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 % hors abattements pour durée de détention. Autre impôt : la taxe BPHTB (droits d’acquisition) est en principe de 5 % sur l’assiette fiscale locale (après abattement).

S’ajoute à cela une taxe foncière annuelle appelée Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Son montant reste faible : il représente en moyenne 0,5 % de la valeur imposable (NJOP), une assiette fixée par l’administration foncière indonésienne et souvent inférieure au prix de marché. À titre d’exemple, pour une villa d’une valeur de 400 000 €, le PBB ne dépasserait pas 2 000 € par an, contre parfois 5 000 à 10 000 € en France pour des biens de taille comparable dans des zones touristiques.

Enfin, la convention fiscale bilatérale signée entre la France et l’Indonésie permet d’éviter toute double imposition. Les revenus locatifs payés en Indonésie sont déclarés en France, mais l’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt ou d’une exemption selon la nature de revenu, ce qui neutralise une partie de la charge fiscale et sécurise le montage.

Exemple de fiscalité et de rendement pour un investissement à Bali

Imaginons un investisseur qui achète une villa de 200 m² avec piscine à Canggu pour 350 000 € en leasehold de 25 ans. Le bien est proposé en location saisonnière à un tarif moyen de 150 € par nuit. En se basant sur les données d’Airbnb et Airbtics pour 2024-2025, le taux d’occupation médian des villas à Bali est d’environ 64 %, ce qui correspond à 236 nuits louées dans l’année. Pour cet exemple, l’hypothèse de 65 % d’occupation est retenue, ce qui équivaut donc à un chiffre d’affaires brut d’environ 35 600 € par an.

Après déduction des frais de gestion et d’entretien (environ 18 %, soit 6 400 €), le revenu net avant impôt ressort à 29 200 €. Sur ce montant, la fiscalité indonésienne applique un prélèvement forfaitaire de 20 %, soit 7 120 €. Le revenu net final est donc de 22 080 € par an.

Le rendement se calcule en rapportant ce revenu net au prix d’achat :
22 080 € ÷ 350 000 € = 6,3 % par an.

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Quels sont les biens immobiliers les plus rentables à Bali et à Lombok ?

À Bali, les villas de deux à quatre chambres avec piscine restent les plus recherchées. Elles répondent à la demande des familles et des groupes de voyageurs, avec des tarifs de location journaliers pouvant atteindre plusieurs centaines d’euros. Les boutique-hôtels et ensembles de villas représentent également une option intéressante pour les investisseurs souhaitant mutualiser les coûts de gestion et viser une clientèle internationale.

À Lombok, les biens les plus prometteurs sont les villas ou terrains en front de mer. Le marché y est encore jeune et les prix permettent de réaliser des acquisitions à un coût bien inférieur à Bali. Avec l’essor du tourisme et la mise en place de nouvelles infrastructures, le potentiel de plus-value est particulièrement fort. Un investisseur peut ainsi viser à la fois des revenus locatifs saisonniers et une valorisation à long terme.

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FAQ

Quels sont les points de vigilance lors d’un investissement en Indonésie ?

La législation indonésienne interdit aux étrangers de posséder un bien en pleine propriété (Hak Milik). Il faut donc passer par des mécanismes légaux comme le leasehold, le Hak Pakai ou une société de type PT PMA. Avant tout achat, une due diligence complète est indispensable : vérification du titre foncier, du zonage, et de l’existence d’un permis de construire (PBG). À cela s’ajoutent la fiscalité locale (10 à 20 % sur les revenus locatifs, 2,5 % sur les plus-values), les frais de gestion sur place et les aléas liés au tourisme ou au taux de change. Un accompagnement local professionnel est donc indispensable pour sécuriser son projet.

Peut-on souscrire un emprunt en Indonésie en tant que ressortissant français ?

Oui, mais les conditions sont strictes et les taux élevés. La majorité des investisseurs se financent en France, puis paient comptant en Indonésie.

Quels sont les prix de l’immobilier en Indonésie ?

En 2025, à Bali, les prix varient de 1 500 à 2 500 €/m² à Ubud, de 2 000 à 2 500 €/m² à Seminyak et de 2 500 à 3 500 €/m² à Canggu. À Lombok, ils restent inférieurs, notamment pour les biens en bord de mer.

Qu’est-ce qu’une PT PMA ?

Il s’agit d’une société d’investissement étranger. Elle permet aux non-Indonésiens de détenir un bien immobilier via un titre HGB et d’exploiter une activité commerciale.