Tout savoir pour investir dans l’immobilier à Marrakech

En 2024, le Maroc a accueilli environ 17 millions de visiteurs. Dans cette expansion, une ville s’est démarquée, Marrakech qui a confirmé sa position comme capitale touristique du pays. En 2025, cette tendance se poursuit, marquée par une demande locative toujours aussi soutenue, notamment sur la courte durée et des rendements bruts qui peuvent dépasser 10 % dans les quartiers les plus touristiques.

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Quelles sont les tendances d’investissement immobilier à Marrakech en 2025 ?

Le marché marrakchi est dynamique et stable. Après les à-coups post-crise, on observe désormais un rythme plutôt régulier : volumes soutenus par l’attrait touristique, intérêt marqué des acheteurs marocains et européens et visibilité sur la demande locative. En courte durée, un appartement bien placé dans le centre combine à la fois taux d’occupation élevés et tarifs journaliers attractifs. En longue durée, l’écosystème d’expatriés, de télétravailleurs et de cadres du tourisme sécurise une base de loyers stable pour les T1/T2 centraux.

Côté fondamentaux, Marrakech coche les cases clés : offre variée (riads, appartements, villas sur golf, résidences avec services), flux aériens denses avec l’Europe et progression des projets d’infrastructures. Les jalons à horizon 2030, Coupe d’Afrique des Nations (CAN), extension de la LGV, dopent la confiance et confortent les stratégies patrimoniales qui incluent des investissements à l’étranger.

À savoir

L’extension de la LGV jusqu’à Marrakech est prévue fin 2029. À terme, le trajet Casablanca-Marrakech sera réduit à 1 h 30 au lieu de plus de 3 h aujourd’hui.

• En savoir plus sur l’investissement immobilier au Maroc

Quels sont les quartiers à privilégier ?

Marrakech offre une mosaïque d’ambiances qui s’adapte à toutes les stratégies.

• Classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, la Médina maximise le potentiel locatif et la valeur perçue des projets. Y acheter un riad pour l’habitation, la maison d’hôtes ou l’exploitation touristique, permet de viser une clientèle en quête d’authenticité. Les prix varient selon l’état, la rue et la proximité des hotspots.
• Guéliz rassemble commerces, restos et galeries. On y trouve plutôt des baux longue durée appréciés des actifs et expatriés, donc une visibilité de revenus intéressante.
• Le quartier de l’Hivernage rime avec hôtels 5 étoiles et clientèle internationale. C’est le terrain de jeu des biens haut de gamme destinés à la location premium ou à une stratégie patrimoniale long terme.
• La Palmeraie compte parmi les hauts lieux historiques de la culture, de l’économie et du tourisme au Maroc. Avec ses 100 000 palmiers sur 15 000 hectares, la zone concentre des villas d’exception, avec un potentiel de plus-value à 7-10 ans, surtout près des axes récemment modernisés et des complexes hôteliers.
• Les golfs (Amelkis, Al Maaden, Royal Palm, etc.) complètent l’équation. Les résidences sur golf séduisent une clientèle internationale en quête de prestations et de sécurité. Elles facilitent la mise en location « clé en main » via des conciergeries.

Les avantages de Marrakech pour investir dans l’immobilier

Marrakech, c’est le combo gagnant : forte demande locative, prix/m² encore compétitifs et cadre fiscal attractif pour les non-résidents. Les conventions internationales limitent la double imposition et la garantie de convertibilité permet, sous conditions, de rapatrier loyers et produit de cession. Pour les biens neufs utilisés comme résidence principale, la taxe urbaine profite d’une exonération de 5 ans. Côté revenus fonciers, un abattement s’applique avant impôt.

Autre point clé : l’accessibilité renforce l’attractivité. Extension de l’aéroport Marrakech-Menara et montée en puissance de la LGV améliorent les temps d’accès et élargissent la clientèle.

À savoir

La Coupe d’Afrique des Nations (CAN) 2025 se tiendra du 21 décembre 2025 au 18 janvier 2026 au Maroc. Cette compétition de football générera un pic de fréquentation et une tension sur l’hébergement à Marrakech, ce qui devrait soutenir la demande locative et booster les revenus saisonniers sur la période.

Les conditions pour investir à Marrakech en 2025

La première étape est de cadrer précisément votre projet : budget, calendrier, cadre légal, financement et fiscalité.

Budgets et frais d’acquisition

À Marrakech, les prix au mètre carré varient selon le secteur et le standing : comptez environ 12 000 à 15 000 dirhams marocains/m² en centre-ville, 7 000 à 9 500 dirhams marocains/m² en périphérie urbaine et 20 000 à 35 000 dirhams marocains/m² pour les emplacements premium. Les frais d’acquisition, quant à eux, se situent généralement entre 6 % et 7 % du prix.

Procédure et délais

Le processus commence par une offre et un compromis qui laissent 30 à 60 jours pour réaliser les diligences : vérification du titre foncier, statut de copropriété, conformité urbanistique, et, le cas échéant, montage bancaire. La signature de l’acte authentique intervient chez le notaire, suivie de l’enregistrement et de l’immatriculation à la Conservation foncière. Dans un dossier standard, il faut compter 6 à 8 semaines entre la promesse et l’acte, hors cas spécifiques.

Cadre légal et points d’attention

Les investisseurs étrangers bénéficient, lorsqu’ils financent en devises et respectent les formalités, d’une garantie de re-transfert de leurs capitaux et revenus. L’achat de terrains en dehors du périmètre urbain requiert une autorisation de Vocation Non Agricole (VNA) : son obtention conditionne la constructibilité et peut allonger le calendrier. Il faut donc impérativement l’anticiper. Enfin, la location touristique meublée est encadrée : une déclaration/autorisation préalable exigée par la loi 80-14 et le décret 2-23-441 est nécessaire et un numéro d’enregistrement doit être affiché sur les annonces.

Financement bancaire

Les banques marocaines proposent des durées pouvant aller jusqu’à 25 ans, avec des quotités de financement en pratique entre 50 % et 80 % selon le profil et la nature du bien. Les taux 2025 observés se situent généralement entre 4 % et 5 %, fixes ou variables, avec des exigences d’assurance emprunteur et de justificatifs de revenus. Les Marocains Résidant à l’Étranger (MRE) disposent souvent de canaux dédiés. Les non-résidents européens peuvent accéder au crédit sous réserve de garanties et du montage du financement en devises.

À savoir

Les taux longue durée sont autour de 4,35 % sur 25 ans en septembre 2025, en repli par rapport au début d’année.

Fiscalité de l’investisseur

Les revenus fonciers bénéficient d’un abattement de 40 % avant application du barème de l’IR. Pour les constructions neuves occupées en résidence principale, la taxe urbaine est exonérée pendant 5 ans à compter de l’obtention du permis d’habiter. En cas de revente, des exonérations de plus-value existent notamment pour la résidence principale sous conditions de durée d’occupation.

Pourquoi choisir Selexium pour vous accompagner ?

Parce qu’à Marrakech, la différence se joue sur place. Nos équipes locales vous font gagner du temps et de la sérénité. Cette présence terrain s’appuie sur un réseau éprouvé qui sécurise chaque étape de votre projet d’investissement.

Au-delà du sourcing, nous structurons votre investissement. Nous montons le dossier bancaire, mettons les établissements en concurrence, calibrons taux, durée et garanties, et alignons le financement avec votre devise si nécessaire. En parallèle, nous optimisons la fiscalité : choix de la structure de détention, arbitrage revenus fonciers ou location meublée touristique, etc.

Selexium vous accompagne de bout en bout en vous apportant son expertise dans l’optimisation des investissements à l’étranger.

FAQ

Quels sont les biens immobiliers à privilégier à Marrakech ?

Tout dépend de votre objectif. Pour une expérience différenciante et une forte rentabilité, un riad dans la Médina est pertinent, à condition d’accepter une gestion plus technique et des démarches administratives spécifiques. Pour une stabilité de revenus, un appartement à Guéliz ou Hivernage offre une demande régulière en longue durée et une revente fluide grâce au dynamisme des transactions. Pour viser la montée en gamme et la plus-value, les villas en Palmeraie ou les résidences sur golf s’adressent à une clientèle internationale. Dans tous les cas, misez sur l’expertise de professionnels du secteur pour vous accompagner dans votre choix et structurer au mieux votre investissement à l’étranger.

Comment souscrire un emprunt à Marrakech ?

La logique est la même que pour tout crédit immobilier : commencez par définir votre capacité d’emprunt et l’apport que vous pouvez mobiliser. Sur cette base et à l’aide d’un conseiller, vous pouvez comparer les solutions des banques locales et, le cas échéant, de filiales internationales, pour trouver le bon équilibre entre durée, taux fixe ou variable et quotité financée. Pour un investisseur non résident, la quotité est généralement plus prudente que pour un résident. Elle varie selon le profil et le type de bien.

Le dossier bancaire doit être irréprochable : justificatifs d’identité et de domicile, relevés bancaires, avis d’imposition, contrat de travail ou bilans si vous êtes dirigeant, et prévisionnel locatif quand le bien sera mis en location. L’établissement exigera une assurance emprunteur, des garanties (hypothèque, caution) et détaillera l’ensemble des frais intégrés au TAEG (dossier, garantie, assurance). Si vos revenus sont en euros et le prêt en dirhams, il peut être pertinent de structurer en devise ou de prévoir une couverture de change afin de limiter le risque de change. Le processus suit ensuite un chemin balisé : accord de principe, offre de prêt, puis signature chez le notaire avec déblocage des fonds le jour de l’acte.