Les résidences de services où investir en LMNP

Les personnes qui désirent investir en résidence de services peuvent bénéficier du statut LMNP et ce, malgré la fin du dispositif Censi-Bouvard en décembre 2022. Investir dans une résidence de services ou résidence gérée, permet de déléguer la gestion du bien au gérant de l’enceinte qui se chargera également de trouver les locataires correspondant à la cible de l’établissement. La location du logement meublé permet aux propriétaires de bénéficier des avantages fiscaux en LMNP, comme pour un investissement d’habitation classique. Un bail commercial devra être signé entre le propriétaire du bien et le responsable de la résidence de services.  

Choisir d’investir en résidence étudiante permet de limiter le risque de vacance locative. Avec une demande accrue de logements étudiants en France, les studios ou petits appartements dans les résidences étudiantes sont pris d’assaut à chaque rentrée scolaire. Petites surfaces, idéalement situées dans une enceinte où tous les critères sont réunis pour plaire aux locataires, les résidences étudiantes sont particulièrement recherchées. Stratégiquement situées, proches des universités et des pôles étudiants, elles proposent également des services adaptés aux jeunes, comme de la restauration, un espace buanderie, des espaces de coworking et des salles de culture et de sport pour les plus évoluées.  

Éligible au statut LMNP également, les résidences de tourisme sont situées dans les secteurs les plus attractifs pour les vacanciers, comme les littoraux ou la montagne. Investir en résidence de tourisme permet également de cibler ses locataires et de maximiser la performance de son investissement. Les résidences de tourisme sont attrayantes, car elles proposent généralement des équipements sportifs comme un terrain de tennis, une piscine ou encore un boulodrome. Commerces de proximité et emplacements privilégiés, les avantages des résidences de tourisme participent à leur succès pour les locations de vacances. Hors saison à prix réduits ou en pleine saison avec des tarifs plus élevés, l’investissement en résidence de tourisme promet un rendement locatif très intéressant à l’année.  

Profitant des demandes de plus en plus exponentielles, les résidences seniors font partie des meilleurs investissements en LMNP. Étudiées pour répondre aux besoins particuliers des personnes âgées en perte d’autonomie, les EPHAD ou résidences spécialisées pour les seniors affichent une tension locative dans de nombreuses communes de France. C’est pourquoi investir dans un logement d’EPHAD est l’assurance de bénéficier de revenus locatifs sans interruption et de conserver un rendement efficace toute l’année.  

Des conditions fiscales très intéressantes

Différenciés des locations de logements classiques, les revenus pour un investissement en LMNP en résidence de services sont considérés comme des revenus fonciers. De ce fait, le propriétaire doit déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie BIC. En tant que bénéfices industriels et commerciaux, les revenus LMNP des résidences de services peuvent faire l’objet d’une imposition au Micro-BIC ou au régime réel simplifié. Grâce à ce type de régime fiscal, les propriétaires peuvent profiter d’un amortissement fiscal durant plusieurs années, jusqu’à 25 ans selon le type d’investissement. Une particularité véritablement avantageuse, permettant de réduire l’imposition des propriétaires en LMNP et de maximiser leurs taux de rendement annuels.

La gestion du bien facilitée

En tant qu’investisseur locatif, gérer la logistique d’un bien demande de la disponibilité. Un des grands avantages de l’investissement en résidences de services, c’est d’être complètement libéré de cette contrainte. En effet, que ce soit pour la recherche de locataires, les visites des lieux, les entrées et les sorties de bail, la partie administrative, l’entretien du bien et le suivi de travaux en cas de besoin, c’est au gérant de l’enceinte que revient la responsabilité de la gestion locative. La gestion des loyers, leur bonne réception, les augmentations, … font également partie des missions dont le propriétaire bailleur n’aura pas à se préoccuper.

La récupération de la TVA pour un achat dans le neuf

Comprise dans le prix de vente, la TVA d’un bien acquis neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), mais aussi pour les résidences de moins de 5 ans, peut être récupérée et permettre à son acquéreur de réaliser d’importantes économies sur son investissement immobilier. Toutefois, pour que la TVA soit récupérable, la résidence de services doit obligatoirement proposer 3 services imposés, parmi le service d’accueil, le petit-déjeuner, l’entretien du linge de maison et le service de nettoyage privé.  

Des revenus locatifs tous les mois avec ou sans locataire

En investissant dans une résidence étudiante ou toute autre résidence de services, les revenus mensuels sont assurés durant toute la durée du bail, que le bien soit occupé ou non. Il s’agit de la particularité avantageuse du bail commercial signé pour une durée de 9 ans minimum, sachant que le locataire peut y mettre fin au bout de 3 ou 6 ans. Cependant, la durée d’un bail commercial peut être décidée d’un commun accord entre les deux parties. Les contrats entre propriétaires et résidences de services engagent généralement les protagonistes pour une durée de 9 ans.  

Une haute rentabilité locative

L’investissement en résidence de services promet une rentabilité importante, comprise en moyenne entre 4 et 5 %. Les avantages énoncés plus haut permettent aux propriétaires de logements étudiants, de biens dans un EPHAD ou en résidences de tourisme, de tirer un maximum de bénéfices de leur projet immobilier locatif, tout en sécurisant leur engagement. 

Le dépôt de bilan du gestionnaire

L’un des plus grands risques quand on investi dans un logement étudiant, senior ou dans tout autre type de résidence de services, c’est que le gestionnaire dépose le bilan durant le bail. Dans ce cas, le propriétaire dispose d’un an pour se retourner, sans quoi il perdra les avantages fiscaux du statut LMNP.

La fin du bail

Si après les 9 années de location, actées dans le bail, le propriétaire souhaite se séparer de son bien en résidence de services, il doit retrouver preneur rapidement. En effet si le bail n’est pas renouvelé, le propriétaire devra verser des pénalités au gestionnaire de la résidence de services en guise de compensation financière.

L’entretien du bien après quelques années

Lorsqu’un logement en résidence de services est acheté sur plan ou neuf, il ne nécessite aucune charge de travaux à prévoir par le propriétaire. Le rendement du bien est, de ce fait, calculé sur la base d’un investissement neuf. Or, au bout de quelques années et selon les caractéristiques de construction, la dégradation des matériaux et des équipements peut amener les gestionnaires à entreprendre des travaux, dont le coût sera répercuté sur le rendement de l’investissement locatif.

La perte de valeur à la revente

Revendre un bien de services LMNP présente un risque de sous-cote à la revente. En effet, lorsque le logement est acquis neuf, il bénéficie des prestations derniers cris en matière de construction, isolation, etc… Mais après 9 ou 10 ans de vie, la valeur du bien chute et fait baisser son estimation de prix pour la vente, face aux construction émergeantes sur le marché immobilier, dotées des nouvelles normes de construction.