Investir à l’étranger : les avantages, les meilleures destinations et les points de vigilance

En 2025, 20 % des Français déclarent envisager un achat immobilier hors de l’Hexagone, contre 17 % en 2022. Pourquoi ? Parce que certains marchés offrent aujourd’hui des rendements deux fois supérieurs à ceux de l’Hexagone, une fiscalité plus souple et des prix encore accessibles. Investir hors frontières permet de diversifier son patrimoine, de sécuriser son avenir et de profiter de nouvelles opportunités. Avec l’accompagnement des experts Selexium, vous transformez une idée ambitieuse en un projet maîtrisé.

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L’essentiel

Investir à l’étranger permet de répartir vos actifs sur plusieurs économies et devises.

Les marchés internationaux offrent des rendements locatifs supérieurs à la moyenne hexagonale.

L’accès à des solutions de financement adaptées permet de concrétiser un projet immobilier à l’étranger.

La fiscalité internationale peut être optimisée, grâce aux conventions bilatérales qui évitent la double imposition et facilitent la déclaration.

Les Français et l’investissement à l’étranger en 2025

Jamais les investisseurs français n’ont autant franchi les frontières pour diversifier leur patrimoine. En 2024, près de 93 000 logements ont été achetés par des non-Espagnols, soit près de 15 % de l’ensemble des transactions immobilières du pays. À Dubaï, le marché a enregistré un record avec plus de 169 000 ventes la même année. Un chiffre qui a confirmé l’attrait des expatriés et des investisseurs internationaux pour cette ville en constante croissance. Côté placements financiers, les SCPI internationales ont repris des couleurs avec près de 1 milliard d’euros collectés au 1er trimestre 2025.

Cet engouement ne relève pas d’un effet de mode : il traduit une volonté claire de s’exposer à des devises fortes, à des marchés porteurs et à des environnements fiscaux parfois plus compétitifs. Toutefois, le succès d’un tel projet dépend de sa préparation : chaque pays a ses propres règles d’acquisition, de financement et de fiscalité.

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Conventions fiscales signées par la France pour limiter la double imposition au 30 juin 2024.

Quels sont les avantages d’investir à l’étranger ?

L’investissement international permet d’abord de décorréler une partie de votre patrimoine : quand l’économie française ralentit, d’autres marchés peuvent porter le portefeuille. Ensuite, il élargit l’univers d’actifs :

Immobilier, via des SCPI internationales ou un investissement locatif,
Fonds indiciels mondiaux,
Obligations en devises fortes,
Etc.

Enfin, il ouvre des portes pratiques : des procédures d’achat souvent rapides (EAU), des tickets d’entrée compétitifs (Espagne/Maroc) et des fiscalités plus lisibles sur certains segments. Concrètement, un portefeuille avec 25-40 % d’actifs non-euro réduit le risque « pays » et améliore le couple rendement/volatilité. Pour l’immobilier, viser des zones à demande locative structurelle (tourisme, expatriés, capitales régionales) sécurise l’investissement. Et côté fiscalité, les conventions évitent la double imposition si l’on respecte la déclaration des comptes/contrats étrangers et la bonne enveloppe de détention.

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Quelles sont les meilleures destinations pour investir dans l’immobilier à l’étranger en 2025 ?

Avant de commencer votre comparatif, posez votre objectif : rendement net à court terme, revalorisation patrimoniale, usage personnel ou mix. Nous vous recommandons d’opposer au moins deux villes/pays par profil et d’intégrer d’emblée les taxes locales, frais d’achat et coûts de gestion.

Le Maroc

Le Maroc attire par sa proximité, sa culture francophone et un rapport qualité-prix difficile à égaler. Dans des villes comme Casablanca, Rabat ou Marrakech, les prix oscillent autour de 1 000 à 1 600 € le mètre carré, ce qui permet d’acquérir un appartement familial pour un budget compris entre 120 000 et 200 000 €. Les frais annexes tournent entre 6 et 8 %.

Les délais sont raisonnables : une acquisition peut être bouclée en deux à trois mois, y compris les formalités de traduction et de légalisation des actes. Côté locatif, la demande est forte : un bien meublé bien situé se loue généralement en moins d’un mois. Les banques locales financent volontiers les étrangers, mais demandent un apport minimal de 20 à 30 %. Une alternative consiste à s’appuyer sur un nantissement en France pour obtenir des conditions plus souples.

Tout savoir pour investir au Maroc

Dubaï

Avec son dynamisme économique et sa population en croissance constante, Dubaï s’est imposée comme l’un des marchés les plus attractifs au monde. Les prix ont progressé de 7 % en 2024 et un appartement moderne d’une ou deux chambres dans une zone « freehold » se négocie entre 250 000 et 450 000 €. Les frais d’acquisition sont contenus, autour de 4 à 6 %.

La procédure est rapide : deux à six semaines suffisent pour finaliser un achat. Quant à la mise en location, elle peut intervenir en deux à quatre semaines seulement grâce à une demande locative soutenue par les expatriés. Les loyers offrent un rendement brut pouvant atteindre 8 %, bien supérieur à la moyenne française. Seule vigilance : prévoir des charges communautaires (équivalents aux charges de copropriété) parfois élevées dans les résidences haut de gamme.

Tout savoir pour investir à Dubaï

L’Indonésie

L’Indonésie combine deux atouts majeurs : l’attrait touristique mondial de Bali et la croissance démographique de Jakarta. À Bali, les prix ont progressé d’environ 6 % en 2023. Les villas clé en main et appartements premium se situent entre 150 000 et 300 000 €, pour des rendements locatifs dépassant souvent les 10 % dans les zones touristiques.

Cependant, le droit de propriété est spécifique : les étrangers ne peuvent pas détenir directement un bien en droit de propriété pleine et entière (Hak Milik). Il faut passer par un droit d’usage (Hak Pakai) ou créer une société locale (PT PMA) pour exploiter un investissement locatif. La procédure complète prend généralement 10 à 14 semaines. Les frais annexes sont comparables à ceux du Maroc, autour de 5 à 8 %.

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L’Espagne

Marché mature, forte sécurité juridique, proximité géographique : l’Espagne coche toutes les cases des investisseurs français. En 2024, près de 93 000 logements ont été acquis par des étrangers, soit 15 % des transactions du pays. À Valence, Séville ou dans la périphérie madrilène, il faut compter entre 180 000 et 320 000 € pour un appartement avec deux chambres.

Les frais annexes sont plus élevés que dans d’autres destinations : 10 à 13 %, frais de notaire, enregistrement et droits de mutation inclus. La procédure demande entre 6 et 10 semaines, notamment pour obtenir le NIE (Numéro d’Identification des Étrangers) et ouvrir un compte bancaire local. Côté location, le marché reste fluide mais les règles sur les locations touristiques varient fortement d’une région à l’autre.

Le Portugal

Le Portugal continue de séduire par sa stabilité économique, son attractivité fiscale et ses prix encore compétitifs. À Lisbonne, Porto ou dans certaines villes secondaires, les prix d’un deux pièces se situent entre 200 000 et 350 000 €. Les frais d’acquisition, compris entre 7 et 9 %, restent raisonnables pour l’Europe occidentale.

La procédure d’achat demande généralement 7 à 10 semaines, le temps d’obtenir un NIF (Numéro d’Identification Fiscal) et de finaliser « l’escritura” (acte de vente). La location de courte durée est désormais encadrée dans les centres historiques, ce qui pousse les investisseurs à privilégier des baux moyens ou longs termes. Le rendement brut moyen oscille entre 4 et 6 %, avec des perspectives de valorisation intéressantes sur le long terme.

À savoir

Un nantissement est une garantie financière donnée à une banque ou à un créancier lors d’un emprunt. Concrètement, il s’agit de mettre en gage un actif (assurance-vie, portefeuille de titres, parts de société, etc.) sans le vendre. L’établissement prêteur pourra se rembourser dessus si l’emprunteur ne respecte pas ses engagements de paiement.

Comment diversifier ses placements financiers à l’étranger ?

L’investissement à l’international ne se limite pas à la pierre. Pour de nombreux épargnants, diversifier ses placements financiers hors de France est un moyen efficace de répartir les risques, de s’exposer à des devises solides et de saisir des opportunités de croissance mondiales. Alors que l’économie française peut connaître des cycles incertains, placer une partie de son patrimoine à l’étranger permet de profiter de la performance d’autres zones, qu’il s’agisse des États-Unis, de l’Asie ou encore des marchés émergents.

Plusieurs solutions existent, accessibles à des profils variés :

Les ETF mondiaux constituent une première porte d’entrée : avec quelques centaines d’euros, il est possible de répliquer la performance de grands indices internationaux comme le S&P 500 ou le MSCI World et d’investir indirectement dans des milliers d’entreprises à travers le globe.
Pour les patrimoines plus importants, l’assurance-vie reste une référence. Elle combine une sécurité juridique exceptionnelle (triangle de sécurité, créancier de premier rang) avec une large palette de fonds en devises étrangères et une fiscalité souple pour les expatriés.
Autre levier intéressant : l’ouverture d’un compte-titres multidevise. Cette option permet d’investir directement dans des actions, obligations ou fonds libellés en dollars, francs suisses, livres sterling et d’optimiser ses revenus en fonction de l’évolution des monnaies.
Enfin, pour ceux qui recherchent une diversification immobilière sans gérer un bien à distance, les SCPI européennes ou internationales offrent une exposition immédiate à plusieurs marchés étrangers, avec un ticket d’entrée dès quelques milliers d’euros.

Comment financer un investissement à l’étranger ?

Financer un achat immobilier ou un placement hors de France demande une préparation spécifique. Les règles varient d’un pays à l’autre, mais les solutions sont nombreuses.

Le premier réflexe consiste souvent à solliciter sa banque en France. Certaines proposent des crédits dédiés aux acquisitions internationales, surtout dans les pays limitrophes ou de la zone euro. L’avantage : un interlocuteur local et des démarches simplifiées. Mais attention, les banques françaises exigent généralement d’importantes garanties, comme une hypothèque sur un bien situé en France.

Une autre voie est d’opter pour un crédit local dans le pays d’investissement. Cette option peut s’avérer plus souple : taux parfois plus compétitifs, durée d’emprunt allongée, conditions adaptées au marché immobilier local.

À savoir

Au Portugal par exemple, les banques proposent des taux moyens autour de 1,5 % en 2023, alors qu’ils dépassaient 2,5 % en France la même année. Mais ces financements nécessitent souvent un apport conséquent (20 à 30 %) et des justificatifs traduits ou légalisés.

Pour les patrimoines plus élevés, d’autres solutions patrimoniales existent : le crédit lombard, qui consiste à nantir un portefeuille d’actifs financiers pour obtenir un prêt. Ces mécanismes permettent de mobiliser un capital important tout en conservant ses actifs investis. Enfin, il ne faut pas négliger la question du change. Contracter un prêt en devise locale signifie que vos remboursements varieront selon l’évolution du taux de change avec l’euro. Une gestion prudente consiste à anticiper ces fluctuations ou à mettre en place une couverture de change avec l’aide d’un établissement spécialisé.

À savoir

En pratique, le financement d’un projet international n’est pas qu’une question de taux d’intérêt : c’est une stratégie globale qui combine choix du pays, structure juridique et fiscalité transfrontalière. Un accompagnement expert permet d’identifier la solution la plus pertinente et de sécuriser les conditions de financement dès le départ.

Quels sont les points de vigilance lors d’une opération immobilière à l’étranger ?

Investir hors de France ouvre la voie à de belles opportunités, mais chaque marché a ses propres règles. Sans préparation, un détail juridique ou fiscal peut transformer un projet rentable en source de complications. Voici les principaux points de vigilance à anticiper avant de signer.

Retrouvez tous les pièges à éviter lors d’un investissement à l’étranger

La fiscalité locale et les impôts récurrents

Au-delà du prix d’achat, un bien génère chaque année des charges fiscales. En Espagne, l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) s’apparente à la taxe foncière française et varie de 0,4 à 1,1 % de la valeur cadastrale. Au Portugal, l’équivalent est l’IMI, généralement compris entre 0,3 et 0,45 %. Ces impôts annuels influencent directement le rendement net, d’où l’importance de les intégrer dans toute simulation de cash-flow.

Les frais d’acquisition et de détention

Notaire, enregistrement, agent immobilier, mais aussi charges de copropriété ou frais communautaires (souvent élevés à Dubaï dans les résidences avec services) : ces coûts peuvent représenter plusieurs points de rendement en moins si on ne les anticipe pas. Ils doivent être comparés pays par pays pour mesurer la rentabilité réelle.

Les délais administratifs et les formalités locales

Chaque pays impose son lot de démarches. Au Portugal, obtenir un NIF est une étape préalable à tout achat. Au Maroc, la traduction et la légalisation des actes peuvent allonger le calendrier. À Bali, il faut parfois attendre l’enregistrement foncier définitif pour exploiter un bien. Ces contraintes rallongent le délai moyen d’acquisition, qui peut passer du simple au double selon la destination.

Le risque de change et de financement

Un crédit contracté en devise locale ou des loyers perçus en dollars, dirhams ou roupies peuvent perdre de leur valeur si la monnaie se déprécie face à l’euro. Une couverture de change ou une structuration de prêt en euros peuvent limiter ce risque, mais elles ont un coût. L’investisseur doit donc arbitrer entre flexibilité et sécurité.

La solidité des titres de propriété

Dans certains pays, la notion de pleine propriété n’existe pas pour les étrangers. C’est le cas en Indonésie, où l’on recourt au Hak Pakai (droit d’usage) ou à une société locale. Ailleurs, comme en Espagne ou au Maroc, la propriété est claire mais nécessite des vérifications rigoureuses au cadastre pour éviter les litiges. Nous vous recommandons donc de ne jamais signer un acte d’achat sans un contrôle juridique approfondi.

Pourquoi choisir Selexium pour vous accompagner ?

Investir à l’étranger nécessite une expertise pointue. Entre fiscalité locale, conventions de non-double imposition, stratégies de financement et transmission du patrimoine, les enjeux sont multiples. Un expatrié doit anticiper la manière dont ses revenus et placements seront imposés, organiser la gestion de son épargne internationale et préparer sa succession de manière transfrontalière.

C’est précisément là que Selexium intervient. Notre cabinet accompagne les expatriés et les investisseurs français dans la gestion de patrimoine international. Nous proposons une expertise complète :

Des conseils pour optimiser votre épargne (assurance-vie, placements diversifiés en devises).

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Des solutions sur mesure de l’étude de marché au choix du financement.

Un accompagnement global dans vos choix patrimoniaux, et ce, quelle que soit la forme d’investissement choisie.

Avec Selexium, vous bénéficiez d’un partenaire unique, capable de coordonner vos projets dans plusieurs pays et de sécuriser vos décisions grâce à un réseau d’experts locaux.

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Depuis de nombreuses années M. Patrice AMANS m’accompagne chez Selexium. Pour les investissements immobiliers comme pour les placements, je n’ai jamais été déçue des conseils qu’il m’a prodigués. Ce suivi personnalisé est considérablement précieux.

FAQ

Quelles sont les banques à privilégier pour financer un investissement immobilier à l’étranger ?

Deux options principales existent pour financer un projet immobilier international. Certaines banques françaises acceptent d’accompagner leurs clients dans l’acquisition d’un bien à l’étranger, mais elles demandent souvent une garantie solide, comme une hypothèque sur un bien situé en France.

Dans d’autres cas, il est préférable de recourir à une banque locale dans le pays d’investissement. Cela permet de bénéficier de conditions adaptées au marché, parfois avec des taux plus compétitifs, mais nécessite généralement un apport de 20 à 30 % et la fourniture de documents traduits et certifiés. Les experts Selexium vous orientent vers les établissements les plus adaptés selon votre projet et votre profil.

Peut-on acheter un bien immobilier à l’international avec une SCI française ?

En théorie, une SCI française peut détenir un bien immobilier situé à l’étranger. Cependant, cette solution soulève plusieurs limites. La SCI est régie par le droit français, alors que le bien acquis relève du droit local, ce qui peut compliquer les démarches administratives et fiscales.

Dans certains pays, la reconnaissance juridique de la SCI est limitée et il peut être nécessaire de créer une structure locale (société ou équivalent) pour sécuriser la propriété. Avant toute acquisition via une SCI, il est donc indispensable d’analyser les implications fiscales, successorales et juridiques avec un expert en gestion de patrimoine international.

Qu’est-ce que la double imposition et comment l’éviter ?

La double imposition survient lorsqu’un même revenu est taxé à la fois dans le pays où il est perçu et en France, où le contribuable reste résident fiscal. Pour limiter ce risque, la France a signé plus de 120 conventions fiscales internationales. Ces accords précisent quel pays a la priorité d’imposition et permettent d’éviter de payer deux fois sur le même revenu.

Par exemple, un loyer perçu en Espagne sera imposé localement, mais la convention franco-espagnole permet de déduire cet impôt de l’imposition française. L’accompagnement des experts Selexium garantit que vos déclarations respectent ces conventions et que votre fiscalité est optimisée.