Vendre en viager : mode d’emploi

Publié le 28 Nov 2019

Rédigé par Julie Manière

Patrimoine

Le viager est une forme de vente immobilière un peu spéciale, à travers laquelle une personne cède son bien à un acheteur en contrepartie d’une rente viagère pour le restant de ses jours. Une transaction qui suscite souvent de nombreuses interrogations pour les propriétaires et les acquéreurs.

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Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

La vente en viager est prévue aux articles 1968 et suivants du Code civil. Elle permet à des personnes, souvent âgées, de vendre leur bien immobilier tout en continuant à l’occuper. Concrètement, une personne, le crédirentier, transfert la propriété de son logement à une autre personne, le débirentier, qui devra en contrepartie lui verser une rente mensuelle, jusqu’à son décès. Une vente en viager se déroule en deux temps :

  • Le jour de la signature chez le notaire, l’acquéreur verse au vendeur une somme appelée le « bouquet ». Le montant de ce bouquet représente 30 à 40 % de la valeur du bien. Attention, le bouquet n’est pas obligatoire.
  • Ensuite, l’acheteur versera chaque mois au propriétaire une rente viagère jusqu’au décès de ce dernier. Plus le montant du bouquet est élevé, moins la rente sera importante et inversement. Le montant de la rente dépendra aussi de l’âge et de l’espérance de vie du crédirentier, de la valeur du bien et des loyers qu’il percevrait s’il avait choisi de louer son logement.

Bon à savoir

Une vente en viager est une vente aléatoire, l’incertitude reposant sur le décès du vendeur. Si ce dernier survient dans le 20 jours qui suivent la signature du contrat de vente, l’achat pourra être annulé. (art. 1795 du Code civil)

Les différents types de viagers

Il existe quatre types de viagers :

  • Le viager libre : Il représente environ 5 % des transactions. Dans ce cas, le vendeur renonce à tout droit d’usage ou d’habitation. L’acquéreur dispose donc, immédiatement, du bien pour y vivre ou le louer. De ce fait, il devra payer toutes les charges afférentes au bien. Concernant la vente, le prix du viager libre est fixé en fonction des prix du marché. Une partie sera versée au vendeur en tant que « bouquet » au moment de la vente chez le notaire, le reste sera versé sous forme de rente.Ce type de viager, très recherché, est aussi très rare.
  • Le viager occupé : Celui-ci représente 95 % des transactions. Une personne, le crédirentier, transfert la propriété de son bien immobilier à une autre personne, le débirentier, en échange d’un capital et de rentes viagères, tout en continuant à y vivre et cela jusqu’à son décès. L’acquéreur pourra bénéficier d’un abattement, entre 30 et 70 %, sur la valeur du bien lié au droit d’usage et d’habitation que conserve le vendeur. C’est à lui aussi que reviendra la charge de la taxe foncière, de l’assurance et des grosses réparations. Dans les cas où le vendeur part en maison de retraite, l’acquéreur pourra disposer du bien comme bon lui semble, mais il devra verser au vendeur un complément de rente.
  • Le viager sans rente : il représente une faible part des transactions. Pour ce type de viager, le vendeur reçoit la totalité du prix de son bien lors de la signature chez le notaire, mais pourra quand même continuer à occuper son logement jusqu’à son décès. L’acquéreur, pour sa part, bénéficiera d’une décote importante.
  • La vente à terme : Contrairement aux autres types de viager, la vente à terme ne repose pas sur l’espérance de vie du vendeur. Effectivement, le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur un nombre de mensualités limitées dans le temps. Le vendeur continuera d’occuper son logement et touchera une rente viagère plus élevée, quant à l’acquéreur, il versera les mensualités jusqu’au terme fixé. En cas de décès du vendeur, elles seront versées à ses héritiers.

Pourquoi opter pour un viager ?

Pour le vendeur, le principal atout d’une vente en viager réside dans le complément de revenus. En effet, cette transaction immobilière permet de pallier la diminution des ressources au moment de la retraite, puisqu’il va toucher une rente à vie, tout en continuant à occuper son logement. La vente en viager permet aussi de bénéficier d’un avantage fiscal. L’imposition de la rente viagère sera réduite. Un abattement progressif sera appliqué en fonction de l’âge du vendeur.

  • Si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, la rente sera imposable à 70 %
  • Si le vendeur a entre 50 et 59 ans, la rente sera imposable à 50 %
  • Si le vendeur a entre 60 et 69 ans, la rente sera imposable à 40 %
  • Si le vendeur a 70 ans ou plus, la rente sera imposable à 30 %

Pour l’acquéreur, le principal avantage d’acheter en viager est de devenir propriétaire sans avancer des fonds importants. De plus, le viager lui permet aussi d’éviter tous les frais liés à un prêt bancaire, notamment les intérêts. La rente viagère remplaçant les mensualités d’un prêt, le vendeur va en quelques sortes se substituer à un banquier.

Important

Chaque année, à la date anniversaire de la signature du contrat, le montant de la rente viagère est revalorisé selon les clauses et indices prévus dans le contrat de vente.

Que faire en cas de litige ?

Comme dans tout contrat de vente, le vendeur et l’acheteur ont des obligations à respecter. Cependant, il peut arriver que des litiges apparaissent entre les différentes parties.

Le vendeur quitte le logement avant la fin du contrat

Pour diverses raisons, il peut arriver que le crédirentier soit amener à quitter son logement avant son décès et donc avant la fin du contrat. Dans ce cas, le débirentier ne pourra s’installer dans le logement qu’avec l’autorisation du vendeur et pourra être amené à lui verser une rente plus importante. Pour éviter les litiges dans ces cas-là, il est conseillé de prévoir, lors de la signature du contrat de vente en viager, une clause anticipant cette situation et la révision de la rente.

L’acheteur ne paie plus les rentes

Si l’acheteur ne verse plus les rentes viagères malgré des mises en demeure, le vendeur a plusieurs recours :

  • L’injonction de payer : Après avoir constaté la dette, le juge pourra délivrer une injonction à payer.
  • Le privilège du vendeur : Il s’agit d’une clause inscrite par le notaire dans le contrat de vente qui permet au vendeur de vendre le bien aux enchères et ainsi de payer la dette de l’acheteur avec la somme récupérée.
  • La clause régulatoire : Là aussi il s’agit d’une clause prévue dans le contrat de vente. Lorsque l’acheteur ne paie plus les rentes, cette clause prévoit la résolution automatique de la vente. Cette dernière doit être constatée par un juge.

Important

Il est conseillé à un vendeur de demander à l’acheteur de contracter une assurance. En cas d’impayés, celle-ci prendra le relais sur les paiements.

À noter que le débirentier peut décider de vendre le viager. Il recevra alors un « bouquet » équivalent aux sommes qu’il a déjà versé. Le nouveau débirentier devra alors continuer à payer les rentes dans les mêmes conditions que celles prévues initialement. S’il cessait de payer les rentes viagères, le premier débirentier pourrait être amené à repayer ces rentes.

En résumé

  • Vendre en viager permet de profiter sereinement de sa retraite grâce notamment à un complément de revenus.
  • Acheter en viager permet de devenir propriétaire sans devoir avancer des fonds importants.
  • Il existe 4 types de viagers : le viager libre, le viager occupé, le viager sans rente et la vente à terme.

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Julie Manière

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